羟丙基甲基纤维素易溶于冷水，热水溶解会遇到困难。但它在热水中的凝胶化温度要明显高于甲基纤维素。在冷水中的溶解情况，较甲基纤维素也有大的改善。
羟丙基甲基纤维素对酸、碱具有稳定性，其水溶液在pH=2~12范围内非常稳定。苛性钠和石灰水，对其性能也没有太大影响，但碱能加快其溶解速度，并对黏度稍有提高。羟丙基甲基纤维素对一般盐类具有稳定性，但盐溶液浓度高时，羟丙基甲基纤维素溶液黏度有增高的倾向。
它是干粉砂浆中常用的一个添加剂，纤维素醚在干粉砂浆中起着重要的作用，砂浆内的纤维素醚在水中溶解后，由于表面活性作用保证了胶凝材料在体系中有效地均匀分布，而纤维素醚作为一种保护胶体，"包裹"住固体颗粒，并在其外表面形成一层润滑膜，使砂浆体系更稳定，也提高了砂浆在搅拌过程的流动性和施工的滑爽性。
羟丙基甲基纤维素具有优良的保水性，可以防止湿砂浆中的水分过早的蒸发或被基层吸收，确保水泥充分水化，从而保证砂浆的力学性能，这特别有利于薄层砂浆和吸水性基层或在高温干燥条件施工的砂浆。羟丙基甲基纤维素醚的保水作用可以改变传统施工工艺，提高施工进度，如在吸水的基材上不需要预湿即可以进行抹灰施工。
HPMC的粘度、掺量、环境温度和分子结构对其保水性能有较大影响。相同条件下，纤维素醚的粘度越大，保水性越好；掺量越高，保水性越好，通常很少掺量的纤维素醚就能够大大提高砂浆的保水率，当掺量达到一定程度时，保水率增加的趋势缓；环境温度升高，纤维素醚的保水性通常降低，但一些改性纤维素醚在高温条件下也具有较好的保水性；较低取代度的纤维素醚保水性能更好。
HPMC分子上的羟基和醚键上的氧原子会与水分子缔合成氢键，使游离水变成结合水，从而起到很好的保水作用；水分子与纤维素醚分子链间的相互扩散作用使水分子得以进入纤维素醚大分链内部，并受到较强的约束力，从而形成自由水、缠绕水，提高了泥浆的保水性；羟丙基甲基纤维素改善了新拌水泥浆体的流变性能、多孔网络结构和渗透压力或纤维素醚的成膜性能阻碍了水的扩散。但目前的纤维素醚因其保水性能不理想，使砂浆粘结性差，施工性能不好，施工后易出现砂浆龟裂、空鼓和脱落。
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